İstanbul'un dönüşüm tablosu: Bahçelievler ve Esenler rekor kırıyor, Fikirtepe hâlâ beklemede
Kentsel dönüşüm İstanbul'un gündeminde öncelikli konulardan biri olmaya devam ediyor. Şehirde yaklaşık 1,5 milyon riskli konutun dönüşümü ilçeden ilçeye farklı hızlarda ilerliyor. Bahçelievler, Esenler ve Kartal gibi bölgelerde hızlı yenilenmeler görülürken, Fikirtepe, Adalar ve Arnavutköy'de projeler yıllardır sınırlı ilerleme kaydediyor. Denge Gayrimenkul Değerleme'nin verileri, hızlı yenilenen bölgeler ile yıllardır bekleyen projeleri ortaya koyuyor.
İstanbul, yaklaşık 1,5 milyon riskli konutla Türkiye'nin en kapsamlı kentsel dönüşüm gündemini taşıyor. Bu konutların 600 bini acil müdahale gerektiriyor ve çoğu 1980 öncesinde, mevcut deprem yönetmeliklerinden çok önce inşa edilmiş durumda. 2023 Kahramanmaraş depremleri, yıkım ruhsatı başvurularında bazı ilçelerde yüzde 150 artışa yol açarak kentsel dönüşümün önemini yeniden gözler önüne serdi.
Denge Gayrimenkul Değerleme'nin değerlendirmesine göre, İstanbul'un dönüşüm haritası, birbirinden keskin biçimde ayrışan hızlar, fırsatlar ve tıkanıklıklarla örülü karmaşık bir tablo sunuyor.
Dönüşümün hızlı ilçeleri
Kentsel dönüşümün en çarpıcı örneği olarak Bahçelievler öne çıkıyor. Bahçelievler, “Yarısı Bizden” kampanyası kapsamında 2024 ve 2025 yıllarında İstanbul genelinde gerçekleştirilen 25 bin bağımsız bölüm dönüşümünün yaklaşık 5781'ini tek başına hayata geçirerek Türkiye genelinde kentsel dönüşüm lideri oldu. 2025'te ilçede bin 87 bina yıkımı ve 641 yapı ruhsatı ile rekor bir ivme yakalandı.
Esenler'de ise 12 yıl içinde 98 bin 160 riskli yapıdan 56 bini yenilenirken, süreç kamunun yanı sıra özel sektör ortaklıklarıyla da yürütüldü. İlçe, Türkiye'nin ilk akıllı şehir dönüşüm modelini hayata geçirecek alan olarak öne çıkıyor.
Küçükçekmece'de 2012'den bu yana tespit edilen 7 bin 307 riskli yapıdan 6 bin 709'unun yıkımı tamamlandı. Kartal'da son 10 yılda 5 bin 717 riskli yapıdan 5 bin 203'ü dönüştürülürken, Kağıthane'de 2019-2023 döneminde 5 bin 500 bağımsız birim yıkılarak 9 bin yeni konut üretildi. Denge Gayrimenkul Değerleme, bu ilçelerdeki başarının yerel yönetim iradesi, görece az mülkiyet uyuşmazlığı ve devlet teşviklerinin etkin uygulanması ile mümkün olduğunu belirtiyor.
Yavaş ilerleyen ve engelli bölgeler
Fikirtepe, mülkiyet anlaşmazlıkları ve imar sorunları nedeniyle birçok parselde fiilen ilerleme kaydedemedi. Adalar'da koruma statüsü, Arnavutköy'de ise yapı stokunun çoğunluğunun yeni olması nedeniyle kapsamlı dönüşüm programları devreye girmedi. Hukuki süreçler de dönüşümü yavaşlatıyor; 5 ilçede açılan 43 dava projeleri doğrudan etkiliyor.
İletişim:
Ceylan Naza
Marjinal Porter Novelli
0533 927 23 94
ceylann@marjinal.com.tr
Denge Değerleme Hakkında:
Gayrimenkul alanında 2005 yılından bu yana değerleme hizmeti sunan Denge Değerleme, SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilmiştir. Hazırladığı tüm raporlar dünya genelinde geçerli olan Denge Değerleme, 2020 yılında Hollanda'da şube açarak yurt dışına açılan ilk Türk Değerleme şirketi olmuştur. 2020 yılında RICS Royal Institute of Chartered Surveyors'a akredite olan ve European Valuers Alliance Birliği'nin Türkiye Temsilciliğini üstlenen şirket, Londra'da gerçekleştirilen Liderler Zirvesi'nde ‘Kalitede Mükemmellik' ödülü alırken, Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu da ‘Yılın Yöneticisi' ödülüne layık bulunmuştur.
New York merkezli Valuation Research Global (VRG) ağında Türkiye'yi temsil eden şirket, Gayrimenkul Değerleme, Kentsel Dönüşüm Hizmeti, Teminat Amaçlı Değerleme, Yabancılar İçin Tapu Değerleme, Hukuki Süreçler İçin Değerleme, Maddi Duran Varlık Değerlemesi, İnşaat Seviye İlerleme Takibi, Makine Ekipman, Taşıt Değerleme, Tesis Değerleme, Sigorta Değerleme, Şirket Değerleme, Sigorta Risk Analizi, Pazar Araştırması Raporu, Etkin ve Verimli Kullanım Analizi, Yatırım Danışmanlığı, Gayrimenkule Yeniden İşlev Kazandırma Raporu, Lokasyon Analizi, Kurumsal Gayrimenkul Yönetim Danışmanlığı, Fizibilite Çalışmaları ve Kira Değer Tespit Raporu, alanlarında hizmet vermektedir.